HOME
Voor meer informatie kun je mailen naar:
info@toscaneonline.nl
Kopen, restaureren en verbouwen
Als mensen horen dat wij aan het bouwen zijn in Italie hebben zij daar vaak een ïdeaal beeld bij. Een huis in Toscane dat wil iedereen wel zo lijkt het. Als je gaat kijken voor een huis dat gerestaureerd is en bewoonbaar, is dat bijna niet meer te betalen in Toscane. Het kopen van een oud vervallen boerenhuis, een oude stal of een ruine, zoals wij gedaan hebben lijkt aantrekkelijk. Het is nog redelijk betaalbaar en je kunt een hoop zelf, denkt men. Natuurlijk kun je een hoop zelf doen echter in werkelijkheid ben je helemaal niet zo goedkoop uit als je denkt. Als je volledig moet restaureren kost dat al gauw veel geld, afgezien van onvoorziene kosten. Kijk maar naar ons oude huis dat geheel gesloopt moest worden en weer opnieuw opgebouwd. Uiteindelijk heb je natuurlijk wel je droomhuis maar echt goedkoop - zoals je in eerste instantie had gedacht - is het niet geworden. Vanzelfsprekend hangt veel af van het materiaal dat gebruikt wordt en de aannemer die je vindt. Daarentegen levert een mooi gerestaureerd huis met goede materialen later wel veel meer op. Het zijn natuurlijk allemaal afwegingen die je zelf moet maken.
Je loopt tevens tegen een aantal cultuurverschillen op. De omgang met Italiaanse aannemers en andere werklieden vereist nogal wat geduld…. Als je aan de structuur van een gebouw komt moet er een bouwvergunning aangevraagd worden. Zo'n vergunning moet worden ingediend door een "geometra". Al deze vergunningen kunnen maanden op zich laten wachten, waarna de bouw pas mag beginnen. In de tussentijd kun je niets met het huis, laat staan er zelf in wonen. De drukte rond de verbouwing, de papierwinkel en de bureauctratie waar je tegen aanloopt valt gelukkig weer in het niets als je op je eigen terras zit met uitzicht over de vallei en een goed glas wijn in de hand. Dit schrijf ik natuurlijk niet om je ervan te weerhouden zo'n fantastische uitdaging aan te gaan echter wel om aan te geven dat het niet altijd zo makkelijk is, als het lijkt.


Koopprocedure
Informatie
Het is normaal dat je meer gegevens wilt over het huis,stal of ruine waarin je geinteresseert bent: de kadasteruittreksels, plattegronden die precies aangeven waar de grenzen liggen en andere zaken. Eigenaars zijn vaak terughoudend in het verstrekken van nog meer informatie, zoals bijvoorbeeld de oude akte van herkomst of bestemmingsplannen, zolang er nog geen serieus bod is uitgebracht. Het is natuurlijk wel van belang dat je deze informatie tot je beschikking krijgt. In ons geval bleek de grond en de 3 huizen van 6 verschillende eigenaren te zijn uit 1 familie. Als je niet tot een compromis komt met elkaar durf je niet te denken aan de consequenties die dit tot gevolg heeft.

Kosten koper
Bij de koop van een huis in Italië moet je naast de aankoopprijs rekening houden met zo'n 15% extra kosten, voor de notaris, belastingen, makelaar en eventueel vertaler, en meer als je eventueel andere experts inhuurt (geometra, accountant, jurist, etc)

Honorarium Notaris
Dit is meestal ongeveer 2-3% van de prijs die wordt beschreven in de akte, hoewel er meestal een minimum bedrag wordt gehanteerd en de kosten per notaris verschillen. De koper moet de notaris betalen dus je mag zelf een notaris kiezen.







De Geometra
Ik wil toch even de belangrijkheid van de Geometra benadrukken.
Wij werken samen met een "Geometra". Een geometra is een begrip dat wij niet kennen in Nederland. Bij een geometra dien je de bouwplannen in en bespreek je de mogelijkheden hiervan. De geometra dient tevens de aanvragen voor de bouwvergunningen in bij de gemeente. Een geometra verzorgt de bouwtekeningen, houdt toezicht op het project en is hier ook verantwoordelijk voor. Een goede geometra heeft vaak goede contacten binnen de gemeente en begeleidt op efficiente wijze de bouw en bureaucratische rompslomp. Het is van groot belang dat je bij resaturatie of verbouwing een geometra inschakeld. Een Geometra kan indien nodig ook begeleiden in het koopproces. Hij stelt de voorlopige koopcontracten op en als je geen notaris weet, weet de geometra dit wel. Het is iemand die (natuurlijk tegen betaling) een hele hoop ellende weg kan nemen. Voor Nederlanders is het niet gebruikelijk om op deze manier te werken en ik kan mij voorstellen dat dit als "typisch Italiaans" wordt gezien. Onze ervaring is dat veel buitenlanders uit ontwetendheid een dure architect inhuren. De architect zal alsnog een geometra inschakelen waaruit maar weer blijkt dat je hier nooit omheen kan. Het kost je alleen extra omdat de architect hier weer tussen zit. Wij werken samen met Beppino Tonneli, een geometra die tevens vervangend burgemeester is geweest in de gemeente Fivizzano.





Italiaans Belastingnummer aanvragen (Codice Fiscale)
Wie onroerend goed koopt in Italië heeft een codice fiscale nodig. Met een verkeerde codice fiscale weigert de notaris om de akte te passeren. Je kunt bij de lokale belastingdienst een Codice Fiscale aanvragen. Je kunt echter ook via het Italiaanse Consulaat in Nederland een codice fiscale aanvragen (voor niet EU burgers is dit zelfs verplicht). Alleen met een codice fiscale kun je in Italië een bankrekening openen. Codice fiscale en bankrekening zijn nodig voor de definitieve koopakte, maar nog niet voor het proposta (schriftelijk bod of voorstel tot aankoop).

Bankrekening openen (
Conto Corrente)
Het is verstandig om zo snel mogelijk een bankrekening te openen zodat je daar het geld op kan storten voor de voorlopige en definitieve koopakte.

Bod uitbrengen (Proposta d'acquisto)
Eerst teken je een "Proposta d'Acquisto" (lett. Voorstel tot Aankoop) waarin je een officieel schriftelijk bod doet en een kleine aanbetaling betaalt (meestal in de vorm van een cheque van zo'n € 1000 à € 10.000, afhankelijk van de prijs van het huis). De cheque wordt door de makelaar of geometra vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend, en wordt teruggegeven als het bod wordt afgewezen of als er geen akkoord is over de prijs of andere voorwaarden. De eigenaars krijgen 7 à 10 dagen de tijd om te antwoorden en ondertekenen het document ook als ze het bod aanvaarden; zoniet, dan krijg je de aanbetaling meteen weer terug . Dit bedrag wordt bij akkoord de eerste aanbetaling van de koopprijs.
In het Proposta d'acquisto staan: de biedprijs, voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van de aanbetaling(en). De eigenaar verklaart hier ook dat hij garant staat voor de volledige eigendom en verklaart dat het onroerend goed op het moment van de akte vrij zal zijn van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, etc. Voorwaarden die je kunt stellen in deze fase zijn: roerende goederen die je mee wilt nemen in de koop, schriftelijke toestemming van de bank voor de datum van de voorlopige koopakte (als je een hypotheek aanvraagt),etc. Als het proposta is ondertekend door beide partijen wordt het rechtsgeldig.

Voorlopige koopakte en tekengeld (
Preliminare of Compromesso en Caparra)
De volgende stap is het ondertekenen van 'il compromesso of contratto preliminare' de voorlopige koopovereenkomst, al dan niet ten kantore van een notaris, waarbij ook een aanbetaling, (20 à 30% van de koopprijs) moet worden voldaan. Na de compromesso gaat de notaris in de Registers uitzoeken of alles in orde is met het huis, of er geen hypotheken of beslagen op rusten, etc. Het is het beste als je zelf komt om de voorlopige koopakte te tekenen en het voorschot te betalen.

Van de koop afzien
Als je na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst van gedachten verandert en toch af wilt of moet zien van de koop, ben je je tekengeld kwijt. Echter als de eigenaar van de verkoop af wil moet hij jou twee keer het aanbetaalde bedrag betalen. Je kunt bij een caparra confirmatoria de eigenaar ook via de (Italiaanse) rechter dwingen tot verkoop.

De koopakte (
L'atto or il rogito)
Als alles geregeld is wordt de koopakte gepasseerd. Tenzij je uitstekend Italiaans spreekt zal de akte vertaald moeten worden en is er bij het passeren een tolk en een getuige aanwezig. De kosten voor vertaling en vertolking variëren van 500 tot 750 Euro, afhankelijk van de lengte van de tekst en de zitting. Omdat er vaak nog tijdens de akte over van alles en nog wat onderhandeld kan worden en er een aantal puntjes op de i gezet moeten worden, die dan ook weer moeten worden vertaald moet je er rekening mee houden dat het passeren van een aktie wel een uur of 2 kan duren. Het is geen uitzondering dat je er met zo'n 15 man in het kantoor van de notaris zit: de verkoper en zijn hele familie, de tolk, personeel, enzovoort. Bij het passeren van onze akte was het kantoor te klein zoveel mensen waren er aanwezig. Maar notarissen in Italie zijn dit gewend en voor ons Nederlanders is het een hele ervaring.

Residenza
Wie verhuist naar Italië en bij de akte verklaart dat het gekochte huis zijn enige huis (la prima casa) is krijgt een belastingreductie op de overdrachtbelasting. Zie de paragraaf hieronder. Je hebt na de akte 18 maanden de tijd om je in te schrijven. Als je hier definitief gaat wonen heb je eerst een verblijfsvergunning (permesso di soggiorno) nodig, die je moet aanvragen bij de Questura (Vreemdelingendienst). Dit is even doorbijten, 's-ochtends vroeg urenlang tussen tientallen immigranten in de rij staan. Maar er is een speciaal loket voor EU ingezetenen, waadoor je minder lang hoeft te wachten dan de anderen. Je moet 4 pasfoto's meenemen, je paspoort, en het kan geen kwaad om ook een afschrift van je bankrekening en de koopakte te laten zien. Je vult er een formulier in en na ongeveer 6 weken (maar meestal is het langer) kun je je vergunning afhalen bij de Questura. Dan ga je hiermee naar je Gemeentekantoor om je in te schrijven in het bevolkingsregister (Anagrafe). Hier kan gevraagd worden naar bewijs van uitschrijving uit de vorige Gemeente. Dan gaat de gemeente onderzoek doen en na ongeveer een maand komt er een politieagent langs om te constateren of je er echt woont. Als hij je na een paar keer niet aantreft brengt hij een negatief advies uit en wordt de inschrijvingsprocedure gestaakt. Het duurt ongeveer 3 à 4 maanden voor je daadwerkelijk ingeschreven bent als residente, dus begin vroeg met inschrijving! Besef wel dat uitschrijving uit eigen land consequenties met zich meebrengt op fiscaal, medisch en sociaal vlak.

Overdrachtbelasting
Het belastingsysteem in Italië is complex (maar waar niet?) maar in het kort komt het hier op neer:
Voor een tweede woning betaal je normaliter 10% overdrachtbelasting (imposta di registro) of 11% BTW als je van een bedrijf koopt, en 18% over landbouwgrond (of 20% BTW als je van een bedrijf koopt) van de waarde die in de akte wordt beschreven.
Voor bezitters van de zgn. eerste woning (prima casa) geldt een gereduceerd tarief van 3 % ( of 4% BTW als je van een bedrijf koopt) , maar over het land betaal je nog steeds 18% (of 20% BTW als je van een bedrijf koopt). In dit geval moet je binnen 18 maanden je residenza hebben in de gemeente waar je gaat wonen, anders moet je de resterende 7% plus rente plus een boete betalen. In geval van prima casa mag je binnen 5 jaar je huis alleen verkopen als je een andere eerste woning koopt, anders moet je de resterende 7% alsnog terugbetalen. Als je landbouwgrond koopt betaalt je 18% belasting, tenzij je boer bent (dan is het slechts circa 1%).

Het kadater/de Kadastrale waarde
De opbrengst van onroerend goed is geregistreerd bij het Kadaster. Meestal is de kadasterwaarde vele malen lager dan de marktwaarde. In Italië is er een wet afgevaardigd waarin staat dat je geen fiscale controle krijgt als je overdrachtbelasting betaalt over iets meer dan de kadasterwaarde. Veel Italianen doen dat dus ook, met medeweten van de notaris, die tijdens het betalen discreet de zaal uit loopt. Ze betalen bv. de helft met officiële cheques en de andere helft cash. Voor buitenlanders is het echter veel moeilijker om aan te tonen dat echt alleen deze prijs betaald is als er van te voren twee keer zoveel vanuit een buitenlandse bank is overgemaakt. Moet je het afraden het Italiaanse spel mee te spelen? Als je geen enkel risico wilt lopen wel. Ik zou dan gewoon gewoon belasting betalen over de hele prijs. Maar mocht je wel alleen de kadasterwaarde op willen geven moet je het geld wel cash meenemen en niet naar je bank over laten maken. De eigenaar heeft er in de meeste gevallen geen belang bij om een lager bedrag aan te geven dus bespreek het wel met je geometra of iemand die het Italiaanse spel kent.

Verkooprecht boeren (
Diritto di prelazione)
Als landbouwgrond te koop wordt aangeboden, hebben de aangrenzende boeren het eerste recht op koop van het stuk grond. Nadat de voorlopige koopovereenkomst is getekend moet de eigenaar (of de notaris) alle rechthebbenden aanschrijven en hun een verklaring laten tekenen waarin ze afzien van koop voor de opgegeven prijs. Zij hebben 30 dagen de tijd om te reageren. Als ze afzien van koop kun je met een gerust hart doorgaan naar de akte. Maar let op: laat geen lagere prijs in de akte (om overdrachtbelasting te besparen) zetten dan je had opgegeven aan de buurboeren, want dan kunnen ze alsnog tot een jaar na akte je grond kopen voor de officieel beschreven prijs!


Tot slot:
Alle informatie op deze pagina beschreven, heb ik via verschillende kanalen bemachtigd en is mij door derden verstrekt. Ik heb mij ingespannen om zo veel mogelijk juiste informatie te leveren om een ieder die interesse heeft in het kopen van grond of een huis in Italie te informeren over de procedure. Dessalniettemin kan het natuurlijk zijn dat er door gewijzigde wetgeving of niet juist verstrekte informatie eventuele feitelijke onjuistheden zijn weergegeven. Houd daar altijd rekening mee!